Anslut dig till vårt nätverk!

Allmänt

Skulle Covid-klausuler kunna skydda bostadsköpare och säljare efter att blockeringar förstörde fastighetssektorn i Storbritannien?

DELA MED SIG:

publicerade

on

Vi använder din registrering för att tillhandahålla innehåll på ett sätt du har samtyckt till och för att förbättra vår förståelse av dig. Du kan när som helst avsluta prenumerationen.

Efter månader av att ha tonat ner utsikterna till en förlängning av frimärksskattsemestern för fastighetsförsäljningar på upp till 500,000 XNUMX pund, valde Storbritanniens förbundskansler Rishi Sunak slutligen en djärv ny uppsättning stimulansåtgärder för den brittiska bostadssektorn i 2021 budget avslöjades tidigare denna månad. Förutom en tre månaders förlängning av frimärksskattesemestern, ursprungligen tänkt att löpa ut 31 mars men kör nu fram till slutet av juni, följt av ytterligare tre månaders undantag på vissa försäljningar för att säkerställa en "smidig övergång tillbaka till det normala", rullar kanslern nu också ut en bolånegaranti för bostadslån till 5 % deposition.

Undersökningsresultat från Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) tyder på att åtgärderna inte kommer ett ögonblick för tidigt. Även om bostadssektorn visade starka siffror efter att låsningsåtgärder hävdes i maj förra året, pressade marknaden till en sex år hög, brittiska långivare säkerställde nästan att återhämtningen inte skulle hålla genom att begränsa tillgången till bolån. När de kom ur den första låsningen sänkte brittiska banker två- och femåriga bolåneavtal med fast ränta till 95 % Loan to Value (LTV) från 105 till bara 15 – med post höga återbetalningsavgifter tillkommer.

Som sådan, efter a rush av fastighetsverksamhet följde de första två månaderna av lockdown och uppmanade förutsägelser av en fastighetsåtervinning under andra halvåret av förra året, en avlämning under de första två månaderna av 2021 visade behovet av realistiska förväntningar i en ekonomi från pandemi. RICS hittade en 29% droppe i köparförfrågningar i januari och en ytterligare (om mer måttlig) minskning med 9 % i februari, med besiktningsmän som såg färre fastigheter på marknaden. I skarp kontrast till förra årets efter-lockdown-optimism förutspådde många bostadsmarknadsanalytiker ett baisse 2021 före Sunaks senaste tillkännagivanden – även när fastighetsmäklare som Savills reagerade på den nya budgeten med färska förutsägelser av höga priser som kommer.

Framför allt pekar den överdrivna effekten av Sunaks ingripanden på en instabil bostadssektor på den viktiga roll som den brittiska regeringen har spelat för att mildra effekterna av pandemin på bostadsköpare och säljare under det senaste året. Denna verklighet föder krav på utökade statliga åtgärder, bortom bolånesystem och skattelov, för att stabilisera fastighetssektorn och stödja de individer som försöker ta del av den – särskilt i England, där den unika "fastighetskedjans" struktur av transaktioner har lämnat många familjer i svåra ekonomiska svårigheter.

Som Beth Rudolf från UK Conveyancing Association berättade EuReporter: "Regeringen borde ha beordrat förbättringar av flyttprocessen så att transaktioner inte skulle ta 22 veckor i genomsnitt. De har allt till hands med regleringen av fastighetsmäklare, lagkommissionens rapporter om hyresrätter och de lösningar som utvecklats av gruppen för köp och försäljning av bostäder som inrättats för att stödja ministeriet, men tyvärr verkar det finnas en tro i vissa delar av regeringen att obligatorisk reglering inte är svaret. Vi tror att det är precis vad som krävs, eftersom frivillig leverans av förändringar av advokater och fastighetsmäklare inte kommer att gå långt nog.”

En av de mest effektiva potentiella åtgärderna för att stödja bostadsmarknaden mitt i en oförutsägbar hälsokris kan varaCovid-klausuls' rekommenderas av fastighetsproffs efter att pandemin störde tusentals transaktioner förra året. Med Covid-19 som avslöjar grundläggande brister i fastighetskedjesystemet, skulle sådana klausuler kunna erbjuda regeringen ett första steg på vägen mot en mer grundläggande industrireform?

Upprepade chocker för köpare och säljare dämpar efterfrågan

Annons

Kanslerns ansikte om den ursprungliga deadline den 31 mars för befrielse från stämpelskatt speglar en förändring i regeringens egen syn på sitt ansvar. Medan det ursprungliga avbrottet ledde till en ökning av husköpen under senare hälften av 2020, mötte familjer som försökte köpa under de första veckorna i år vad BBC ringer "en kapplöpning för att slå skattedeadline", eftersom den statligt drivna ökningen av efterfrågan orsakade förseningar bland besiktningsmän, fastighetsmäklare och andra fastighetsexperter. Trots risken pose till hundratusentals transaktioner påKlippans kant', och en intensiv kampanj av bostadsköpare och fastighetsföreningar för att säkra en förlängning, hade kanslern flera gånger vägrat att skjuta fram tidsfristen innan förlängningen slutligen blev en del av den nya budgeten.

Upplevelsen av frimärksskattsemestern och av bostadsköpare som kunde förlora tiotusentals pund om de misslyckades med att slutföra sina köp innan den löpte ut, upprepade de traumatiska upplevelserna av tusentals blivande bostadsköpare och säljare som hamnade i den första låsningen för ett knappt år sedan. Som ett resultat av den första nedstängningen 2020, under vilken fastighetssektorn tvångsstängdes tillsammans med resten av ekonomin, fann en undersökning av Butterfield tre i tio potentiella köpare som hade säkrat 'inteckningar i princip' (MIP) fick mattan utdragen under deras fötter och förlorade sin växlingsdeposition till följd av att avstängningen trädde i kraft efter bytet av bostadskontrakt.

Den unika karaktären hos fastighetsmarknaden i England, strukturerad på basis av "kedjor" som länkar samman flera transaktioner, gör engelska bostadsköpare och säljare särskilt mottagliga för effekterna av chocker som Covid. Köpare som befinner sig mitt i en trasig kedja, där den egna köparen inte längre kan genomföra ett köp, har inte rätt att få tillbaka den deposition de är skyldig säljaren i sin fortsatta transaktion. Som en bolåneförmedlare förklarade till gånger: ”[Insättnings]avtal är i princip inte juridiskt bindande. Man skulle hoppas att säljarna i de flesta fall skulle vara sympatiska och befria den andra parten från kontraktet till liten eller ingen kostnad, men kontraktsmässigt är de inte skyldiga att göra det.”

Standardisera Covid-klausulen för att skydda både köpare och säljare

Redan innan pandemin började, orsaken till en av fem misslyckanden i fastighetsköp var ett brott i kedjan. 2017 kostade fenomenet husägare över 500 miljoner pund per år i outnyttjade överlåtelse-, värderings-, mäklar- och undersökningskostnader, samtidigt som säljarna lämnas med fastigheter som var svårare att sälja. Covid-kopplade låsningar har ökat dessa risker, med Butterfield fann att mer än hälften av de tillfrågade köpare fann sig fångade mitt i kedjan som ett resultat av låsning. Hela fyra av tio köpare tvingades avbryta sitt köp efter att deras bud hade accepterats.

Medan ministrar möter uppmaningar att ta itu med "fastighetskedjan"-systemet, kan en tillfällig åtgärd vara för den brittiska regeringen att standardisera och ge mandat "Covid-19 klausuls' utvecklats som ett samarbete mellan ministeriet för bostäder, samhällen och kommuner och hemköps- och försäljningsgruppen. Även om tillämpligheten av sådana klausuler är begränsad till vissa omständigheter som är direkt kopplade till pandemin, visar det senaste årets upplevda upplevelse dess potentiella fördelaktiga inverkan på det ekonomiska och känslomässiga välbefinnandet för tusentals potentiella bostadsköpare. Sektorn själv har också välkomnat klausulen, och Beth Rudolf kallar den "en fantastisk idé, levererad mycket snabbt för att stödja branschen och konsumenterna."

Denna nya klausul, som utvecklats med statliga insatser, är fortfarande långt ifrån obligatorisk eller universell i fastighetskontrakt, vilket väcker frågan om huruvida regeringen bör göra ett försök att främja eller till och med föreskriva användningen av sådana klausuler fram till slutet av den nuvarande krisen. Gräsrotsinsatser som Campaign for Covid Relief for UK Homebuyers and sellers (CCR-UK), till exempel, uppmanar bostadsminister Robert Jenrick och regeringen att förlänga "offentligt skydd och stöd” till påverkade köpare och säljare genom att göra 'Covid-klausulen' juridiskt obligatorisk och giltig från början av den första lockdownen i mars förra året.

Riksdagsåtgärd till utöka uppdraget av dessa klausuler, eller att retroaktivt utvidga deras skydd till de tusentals individer som redan har påverkats av smärtsamma (men nödvändiga) folkhälsobeslut, skulle också kunna erbjuda regeringen en mer realistisk kortsiktig väg att leverera konkreta åtgärder som svar på fastighetskrisen – samtidigt som det återställer allmänhetens förtroende för stabiliteten i bostadssektorn och lägger grunden för en bredare reform under månaderna framåt.

Samtidigt varnar industriledare som Rudolf för att vägen till långsiktiga reformer kommer att sträcka sig långt bortom pandemin. Bland de många frågor som kräver regeländringar: avsaknaden av ett mandat för "förhands tillhandahållande av information vid börsnotering, inklusive information om hyresrätter, hyresavgifter och myndighetsinformation", frånvaron av ett krav på köpare att "bevisa att de har råd med fastigheten genom ett certifikat". bekräftar sin långivares principbeslut eller finansieringskälla” och för säljare att visa sitt förhållande till fastigheten ”för att undvika bedrägerier som efterliknar säljare” och behovet av ”reglering av fastighetsmäklare och digitalisering av fastighetsregistret, både när det gäller ansökningar och maskinläsbara handlingar.”

Om och när Storbritannien åtgärdar dessa regulatoriska brister, insisterar branschrepresentanter på att "när ett erbjudande har accepterats kan parterna handla om relaterade transaktioner med vetskapen om att allt kommer att gå igenom" - kort sagt att både köpare och säljare kommer att åtnjuta en nivå av säkerhet som har saknats mycket på marknaden sedan pandemin började.

Dela den här artikeln:

EU Reporter publicerar artiklar från en mängd olika externa källor som uttrycker ett brett spektrum av synpunkter. De ståndpunkter som tas i dessa artiklar är inte nödvändigtvis EU Reporters.
Annons

Trend