Restriktioner för utländska investeringar på den indonesiska bostadsfastighetsmarknaden kan lättas 

Indonesien är nära toppen av de vackraste länderna i världen och förväntas gå om Tyskland, Japan och Storbritannien med storleken på sin ekonomi, och säkra 4:e plats globalt i mitten av seklet.

Bruttonationalprodukten (BNP) växer med en imponerande takt på över 5 % per år, långt över det globala genomsnittet. Exportförbudet för nickelmalm, som infördes för tre år sedan, verkar ha varit en framgång, lockat betydande utländska investeringar till landet och förvandlat Indonesien till ett globalt industricentrum för batteritillverkning. Antalet stadsbor växer också i en imponerande takt, förstärkt av höga fertilitetstal och pågående urbanisering.

Världsbanken uppskattar 780,000 2045 nya hushållsbildningar per år fram till XNUMX, vilket driver på en långsiktigt stark efterfrågan på bostäder.

Vid första anblicken är Indonesiens fastighetsmarknad en idealisk plats att investera.

Enligt Numbeo, en levnadskostnadsdatabas, är priserna på bostäder betydligt lägre än i andra länder med jämförbar inkomst.

Det står att det genomsnittliga priset för en kvadratmeter bostadsfastighet i en stadskärna i Indonesien är strax över 1,600 2,800 dollar, betydligt lägre än i Vietnam eller Filippinerna där det är så högt som 2,500 XNUMX dollar respektive XNUMX XNUMX dollar.

Efterfrågan förstärks ytterligare av stigande inkomster och familjer som flyttar från undermåliga hus till bättre nybyggda platser, samtidigt som utbudssidan ser ut att nå taket för sin kapacitet eftersom de flesta av landets stora utvecklare och byggare överlevs med hotande löptider och begränsat utrymme att växa.

Annons

Sammantaget ser prisernas uppsida väldigt attraktiva ut.

Ändå är priserna fortfarande relativt låga av en god anledning.

Med endast en av fem av de indonesiska familjerna som har råd att köpa ett hem på en öppen kommersiell marknad och över 2 % av befolkningen (cirka 6 miljoner) är faktiskt hemlösa, har den indonesiska regeringens högsta prioritet länge varit att skydda marknaden från välbärgade utlänningar som skulle pressa bostadspriserna högre, särskilt på platser som Jakarta eller Bali.

Fram till 2015 fick ingen utländsk medborgare faktiskt äga bostadsfastigheter i Indonesien; alla inköp gjordes via lokala nominerade.

Nationella lagar förbjuder fortfarande i praktiken utlänningar från att äga fastigheten helt och hållet, vilket begränsar deras rättigheter till en hyresrätt på högst 80-100 år utan tillgång till hypotekslån. Regeringen satte också ett lägsta pris på egendom som en utländsk investerare kan köpa, som sträcker sig från cirka 65,000 325,000 USD för en lägenhet på platser som norra Sumatra till XNUMX XNUMX USD för ett hus i Jakarta, Bali eller delar av Java.

Det är ett lyxsegment med indonesiska mått mätt; allt billigare lämnas till lokalbefolkningen.

Även om restriktionerna skenbart har lyckats hålla fastighetspriserna överkomliga för indoneser, har de, tillsammans med massiv byråkrati och överansträngda infrastrukturutvecklingsmål, begränsat lönsamheten för byggsektorn.

Företag som brottas med stigande skulder har inte kunnat generera tillräckligt med fria kassaflöden, och ringer varningsklockor som inte är helt olik dem i Kina.

Detta, bland annat, föranledde ett historiskt steg mot liberalisering av utländskt ägande.

2021 skrotade Indonesien kravet på att en utländsk köpare ska ha ett långsiktigt uppehållstillstånd på plats innan han fortsätter med en affär och införde ytterligare några ändringar i ägarlagarna till förmån för utländska investerare.

Reformen hittills har dock knappast resulterat i ett hopp om genombrott.

Det uppskattas att hittills endast cirka 200 utländska ägare har köpt bostadsfastigheter i Indonesien direkt, utan någon nominerad, under de senaste åren, med bara cirka 40 av dem 2023.

Experter skyller på förseningar i implementeringen: lokala myndigheter rapporteras fortfarande kräva invånare-ID och hålla ägarregistreringsprocessen lång och invecklad.

Men allt detta förväntas snart förändras.

Eftersom byggsektorn står för cirka 20 % av BNP-tillväxten, vilket förbättrar den inhemska efterfrågan på allt från metaller, energi och betong till tjänster, har Indonesien inget annat val än att ytterligare öppna upp sin bostadsmarknad för utländska investerare, åtminstone i premien segmentet.

Vissa spekulerar i att regeringen så småningom kommer att möjliggöra fullfjädrat ägande av egendom även för utlänningar, åtminstone inom begränsade, frizoner, territorier och effektivisera registreringsprocessen.

Regeringen försöker locka välbärgade migranter också.

Det lanserade nyligen ett "andra hem" visumsystem som ger tillstånd att stanna i landet i upp till 10 år för dem med en stabil inkomst och mer än cirka 130,000 XNUMX $ i besparingar, ett "gyllene visum" för miljonärer, och undersöker starta ett "digitalt nomadvisum" som riktar sig till unga yrkesverksamma som arbetar på distans.

Men även den nuvarande, begränsade arrenderätten framstår som attraktiv.

Enligt Housearch.com, en ledande plattform för fastighetssökning, når den genomsnittliga hyresavkastningen i vissa "heta" områden så hög som 15 %.

Det innebär en återbetalningstid på mindre än 8 år, och även med en blygsam prishöjning under hyresperioden, skulle det säkra en anständig tvåsiffrig avkastning på investeringen.

Dela den här artikeln: